Voici la réponse des experts de Puilaetco Dewaay Private Bankers:
1/ Peut-on fixer dans les statuts que le but de l’achat de cette maison est d’avoir des rendements locatifs et que de facto aucun associé ne peut forcer la vente du bien?
Dans la mesure où le seul but de la société de droit commun (ci-après « SDC ») est de générer des revenus locatifs, cet objet pourrait être en conflit avec le caractère civil de la société. Il s’agit d’une activité commerciale (avec toute les conséquences fiscales qui l’accompagnent, etc.). En outre, aux fins d’acquérir un immeuble, les statuts de la société devront être notariés.
L’avantage de la SDC est que cette structure permettra de garantir l’indivision, et donc empêcher un associé de forcer la vente du bien. L’article 815 du Code civil, qui prévoit que nul n’est tenu de rester en indivision, n’est pas applicable à une SDC. Par ailleurs, les statuts de la SDC peuvent prévoir que la cession des parts à des tiers ne peut être fait que moyennant l’agrément des autres associés. L’actionnariat de la SDC est donc verrouillé.
2/ Je sais que si un associé veut vendre ses parts à une tierce personne, celui-ci devra payer 12,5% en droit d’enregistrement sur la part rachetée.
Mais si cette tierce personne (devenu donc associé entre-temps) veut de nouveau racheter les parts d’un autre associé, devra-t-il payer 1% en droit d’enregistrement ou 12, 5%?
Dans la mesure ou la société de droit commun (SDC) contient des biens immobiliers et que vous n’êtes pas encore associé de la SDC au moment du rachat du bien immobilier, des droits d’enregistrement devront être payés au moment où vous achèterez les parts. Ces droits seront calculés, en fonction de la localisation du bien immobilier, au taux de 10 % (Flandre) ou 12.5% (Bruxelles et Wallonie)). Par contre, si vous êtes déjà associé de la SDC, vous ne payerez qu’ 1% en rachetant les parts. Pour la vente des parts un acte notarié sera nécessaire.
Compte tenu des informations transmises, nous ne sommes pas certains que l’utilisation d’une SDC réponde à l’objectif recherché. Préalablement à la réalisation de l’acte, nous recommandons de soumettre le projet (détaillé) à l’avis d’un spécialiste.